Obtenir un financement pour l’achat d’un immeuble de placement peut être un défi, mais il existe plusieurs options et stratégies pour vous aider à obtenir les fonds nécessaires. Voici les étapes à suivre et les options de financement les plus courantes pour acheter un immeuble de placement :
1. Préparation avant la demande de financement
Analyse de votre situation financière
- Évaluer votre capacité d'emprunt : Avant de solliciter un financement, il est essentiel de comprendre votre propre capacité d'endettement. Votre situation financière, y compris votre revenu, vos dettes et votre épargne, influencera le montant du prêt que vous pourrez obtenir.
- Revoir votre dossier de crédit : Un bon historique de crédit augmentera vos chances d'obtenir un financement avec des conditions favorables. Assurez-vous que votre score de crédit est aussi élevé que possible en réglant vos dettes et en corrigeant les erreurs éventuelles sur votre rapport de crédit.
Déterminer le type d'immeuble de placement
- Résidentiel ou commercial : Les critères de financement peuvent varier en fonction du type de bien (résidentiel, multi-logement, commercial). Un immeuble à usage commercial nécessitera souvent des conditions de prêt plus strictes.
- Taille du projet : Si vous visez un petit immeuble (2 à 4 unités), les exigences seront souvent plus souples que pour un grand immeuble.
Calcul du rendement locatif
- Prévision des revenus : Estimez les revenus locatifs potentiels de l’immeuble pour montrer aux prêteurs que l’investissement est rentable. Un bon rendement locatif augmentera vos chances d’obtenir un financement.
2. Options de financement
1. Prêt hypothécaire classique
- Prêt immobilier classique : Il s'agit du type de financement le plus courant pour acheter un immeuble de placement résidentiel. Les conditions sont similaires à celles d’un prêt pour une résidence principale, bien que les taux d’intérêt puissent être légèrement plus élevés.
- Apport personnel : Pour un immeuble de placement, les banques exigent généralement un apport personnel de 15 % à 30 % de la valeur du bien. Si vous n'avez pas assez d'épargne, explorez des options comme un prêt personnel ou l’utilisation de l'équité de votre résidence principale.
2. Prêt in fine
- Caractéristiques du prêt in fine : Avec un prêt in fine, vous ne remboursez que les intérêts durant la durée du prêt, et le capital est remboursé en une seule fois à la fin du prêt. Ce type de prêt est souvent utilisé pour des investissements immobiliers, car les mensualités sont faibles.
- Conditions : Ce type de prêt nécessite un apport important (généralement de 30 % à 40 %) et est souvent réservé aux investisseurs avec un fort patrimoine.
3. Crédit-bail immobilier
- Location avec option d’achat : Avec le crédit-bail immobilier, vous louez un bien avec l’option de l’acheter à la fin du contrat. Cette option permet de financer l’achat progressivement tout en générant des revenus locatifs.
- Avantages : Le crédit-bail permet de limiter les risques initiaux et de bénéficier de certaines économies d’impôts durant la période de location.
4. Prêt relais
- Principe du prêt relais : Il s'agit d'un prêt à court terme qui vous permet d’acquérir un bien avant de vendre un autre bien immobilier que vous possédez déjà. Il est utile pour financer un immeuble de placement lorsque vous attendez des fonds d’une vente en cours.
- Utilisation stratégique : Ce type de prêt est particulièrement intéressant si vous possédez déjà un bien et souhaitez réinvestir dans un nouvel immeuble de placement.
5. Prêt immobilier locatif (prêt pour investissement locatif)
- Spécificité du prêt locatif : Ce type de prêt est conçu spécifiquement pour l'achat d'un bien destiné à la location. Les banques sont plus disposées à accorder ce prêt si elles peuvent voir que les revenus locatifs couvriront une grande partie du remboursement du prêt.
- Critères : Les banques évalueront la rentabilité locative, le taux de vacance prévu, et vos autres sources de revenus pour s'assurer que vous pouvez rembourser le prêt même en cas de périodes de vacance.
6. SCPI ou OPCI
- Investissement via une SCPI : Plutôt que d'acheter directement un immeuble de placement, vous pouvez investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ou un Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI). Ces entités permettent aux investisseurs d’acquérir des parts d’un portefeuille immobilier géré professionnellement.
- Avantage : Cela permet une entrée dans l’investissement immobilier sans avoir à gérer directement un bien ni à obtenir un financement traditionnel.
7. Financement participatif (crowdfunding immobilier)
- Principe du crowdfunding immobilier : Vous pouvez financer votre projet immobilier en faisant appel à un groupe d’investisseurs via des plateformes de crowdfunding. En échange de leur participation, les investisseurs reçoivent une partie des revenus générés ou un retour sur investissement à la fin du projet.
- Avantage : Cette solution permet de financer des projets plus risqués ou plus spécifiques sans passer par les canaux bancaires traditionnels.
8. Utilisation de l’effet de levier
- Utilisation d’autres biens en garantie : Si vous possédez déjà des biens immobiliers, vous pouvez les utiliser en garantie pour obtenir un financement à moindre coût. Cette technique vous permet d'emprunter des montants plus élevés sans augmenter votre apport personnel.
- Refinancement hypothécaire : Si votre résidence principale a pris de la valeur, vous pouvez contracter un prêt sur l’équité de celle-ci pour financer l’achat d’un immeuble de placement.
3. Optimisation des conditions de financement
Négocier avec les banques
- Taux d’intérêt : Comparez les offres de plusieurs banques pour obtenir le meilleur taux d’intérêt possible.
- Durée de remboursement : Vous pouvez négocier une durée de remboursement plus longue pour alléger vos mensualités, mais cela augmentera les coûts d’intérêt totaux.
Apport personnel et garanties
- Renforcer votre dossier : Avoir un apport personnel important et offrir des garanties solides (comme d’autres biens en hypothèque) peut vous aider à négocier des conditions plus favorables.
- Assurance emprunteur : Souscrivez à une assurance emprunteur qui couvre les risques liés à l'incapacité de rembourser, pour sécuriser votre investissement.
Conclusion
Obtenir un financement pour l’achat d’un immeuble de placement demande une bonne préparation financière et une connaissance des différentes options de financement. Les prêts classiques, les prêts spécifiques à l’investissement locatif, le crowdfunding, ou encore l’utilisation de votre patrimoine existant en garantie sont autant de solutions possibles. Une fois que vous avez analysé votre projet, comparez les offres et négociez les conditions pour maximiser votre rentabilité.
